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上海房地产交易契税、营业税政策的变与不变

来源:www.yuke99.com   日期: 2016-02-24    点击率:

  根据国务院部署,日前,财政部、国家税务总局、住房城乡建设部发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》(财税[2016]23号,以下简称“通知”),并自2016年2月22日起执行。这项税收新政有利于房地产企业去库存,稳定房地产市场。那么,与之前政策相比,这两个税种的政策规定有哪些变与不变呢?
契税“六变”、“七不变”
  变化一:家庭唯一住房且属于“非”普通住房减半征税。通知明确对个人购买家庭唯一住房“面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。”在这里,原政策规定个人购买自用普通住宅,暂减半征收契税。那么,对个人购买家庭唯一住房且属于“非普通住房”即面积超过144平方米的减按1.5%征收契税,与原政策规定3%相比减征50%。
  变化二:二套房90平方米以下减按1%。通知明确“对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税”,也就是说减征2%,这是这项税收新政减征力度最大的优惠政策,旨在鼓励更多的普通居民换购新房。
  变化三:二套房90平方米以上减按2%。对个人购买家庭第二套改善性住房,通知明确“面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税”,仍为鼓励居民改善居住条件之举。
  变化四:强调“诚信”。 纳税人申请享受契税税收优惠的,通知要求“纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证”,并将不诚信记录纳入个人征信系统。
  变化五:根据通知规定,对个人购买家庭第二套改善性住房契税优惠政策除北、上、广、深外地区执行。
  变化六:上述契税优惠政策自2016年2月22日起执行。
  不变一:家庭唯一住房且90平方米以下减按1%。通知明确对个人购买家庭唯一住房“面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税”,仍是原政策的延续。
  不变二:家庭唯一住房且属于普通住房减按1.5%。通知明确的“面积为90平方米以上”包括原政策规定的“普通住房”和“非普通住房”,对“普通住房”通知规定“减按1.5%的税率征收契税”与原“暂减半征收契税”相同。
  不变三:根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税[2008]24号),对个人购买经济适用住房,在法定税率基础上减半征收契税。
  不变四:根据《财政部、国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复》(财税[2004]126号),对于承受与房屋相关的附属设施所有权或土地使用权的行为,按照契税法律、法规的规定征收契税;对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的,不征收契税。
  不变五:根据《财政部、国家税务总局关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》(财税[2010]13号),对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。
  不变六:根据《财政部、国家税务总局关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知》(财税〔2014〕4号),在婚姻关系存续期间,房屋、土地权属原归夫妻一方所有,变更为夫妻双方共有或另一方所有的,或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有,变更为其中一方所有的,或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有,双方约定、变更共有份额的,免征契税。
  不变七:根据通知,对北、上、广、深个人购买家庭第二套改善性住房的契税仍执行原规定。
营业税“三变”、“三不变”
   变化一:购买2年以上住房对外销售免税。根据通知“二”: 个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税,《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税[2015]39号)规定,个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。也就是说,新政不再区分普通住房和非普通住房,购买2年以上对外销售免征营业税。
  变化二:根据通知规定,对个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的营业税优惠政策除北、上、广、深外地区执行。
  变化三:上述营业税优惠政策自2016年2月22日起执行。
  不变一:个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税。通知与原政策规定没有发生变化。
  不变二:税收管理规定仍沿用原政策。通知明确“办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定”按照原政策规定执行。
  不变三:根据通知,对北、上、广、深个人将购买2年以上的住房对外销售的营业税仍执行原规定。


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